敏妮Talk

日前睇地產論壇張一鳴個專欄，佢講睇報紙見到風之后李麗珊都斥千萬買樓投資，就覺得有啲擔心，唔係小覷風之后嘅投資眼光，只係因為李麗珊並唔係物業投資常客。的確，如果連並唔算活躍嘅投資者都逐漸浮現時，可能係一個另類啟示。

黃建業套股買樓

就好似股壇前輩成日講，股市跌後回升，猶有餘悸嘅散戶認為只係「迴光返照」，唔敢入市，到升近見頂先「確認」升勢，到時先追入。不過，同樣嚟自市場嘅啟示，敏妮仲留意到另一則新聞。就係美聯物業老闆黃建業近期又再「套股買樓」，用兩億幾銀，喺大埔買舖。

睇番啲舊剪報，黃老闆喺 07年 10月時，就配售自己持有嘅美聯股份，之後將啲錢用嚟買商舖。黃老闆係地產代理，對樓市應該好掌握，就算要為樓市造勢，都唔使自掏腰包，真金白銀買樓，佢家陣入市買物業，即係睇好樓價仲有得升！

睇番往績， 07年嗰次佢套股賣樓時，股市差唔多見頂， 08年積極放售喺 07年買入嘅物業，賺到唔少兼贏埋眼光，根據中原城市領先指數，當時樓市仲係升緊，但到 08年中樓市見頂回落，真係沽遲啲都由賺變蝕。除咗沽售股票、投資物業嘅時機睇得準，黃老闆減持物業嘅時機亦掌握得好耍家。

一個係非活躍投資者，一個係資深炒家，都喺呢個時候入市，唔同嘅係一個買豪宅，一個買舖，有心想買樓嘅跟唔跟追入呢？敏妮始終都係揀有往績嘅嚟跟，但唔係跟家陣高追，換另一個角度，既然資深炒家入市，當然會有沽出獲利嘅一刻，信佢眼光好，佢沽出時即係大市見頂時，到時睇定入市都唔遲。

上個禮拜，城中「雙李」──四叔李兆基同超人李嘉誠，都講咗佢哋對股市、樓市嘅睇法，一個話睇唔通股市，一個就提醒投資者趁低吸納；以往績計，好似超人跟得過。

雖然「雙李」對股市有唔同嘅意見，但佢哋一致嘅係，兩個都叫人放心投資地產，買樓自住；不過，佢兩個都係地產商，叫人買樓，說服力會唔會差咗少少呢？

如果以現時嘅經濟情況嚟睇，雖然個個都話利率遲早要升，但睇怕都仲要等一陣子，前嗰排仲見有銀行減按揭息爭客，即係供樓成本仲係低企。另一方面，正如李嘉誠所講，通脹遲早嚟，而且相信會好快；通脹揸銀紙，只會越揸越縮水，所以要搵保值嘅資產。然則買樓真係有唔少理據支持。

當然無足夠首期，每月份糧又掹掹緊，要東湊西借先「上車」，就算真係入市時機，敏妮都勸你咪將自己擺喺危險嘅財務狀態中。

不過，即使有心有力想置業，係咪應該家陣飛奔入市？可能敏妮識得專業人士多，所以好多朋友都問敏妮覺得幾時先係入市時機？

等發展商減價賣樓

唔敢班門弄斧，所以請教啲有十幾年炒樓經驗嘅前輩，佢哋話，「等冇人買嗰陣時，你就去買啦！」答案簡單直接，而且有無限實證支持，好似沙士時掃淘大花園，金融海嘯馬榮成平執倚巒等。另一個前輩就話，「等發展商都減價賣樓，個市就真係跌，買樓等嗰時啦！」

敏妮噚日睇報紙，新地推售新蒲崗譽．港灣貨尾，逆市加價 1至 3%，但 38個單位，仍然可以喺 3個鐘頭裏面差唔多沽清。

按上述兩位前輩講嘅買樓時機，似乎家陣仲未到，想買樓嘅，都仲係要畀啲耐性。

四叔李兆基再度就大市走勢開腔，咁多位城中富豪，敏妮覺得四叔同彤叔最親切，尤其四叔，貴為千億富豪但一啲架子都冇，又唔會無啦啦教訓人，貼市唔準就自嘲「冒牌股神」，相當豁達。其實股市變化咁大，邊有人吓吓準確預測到。

前日「冒牌股神」話家睇唔通股市兼冇乜心機理，所以暫不買港股，但就轉投香港地產市場。敏妮都有個炒開股票嘅朋友，暫時喺股市休戰，早排正式「上車」做業主。朋友想住得鬆動啲，又想喺港島區置業，但 budget有限，所以揀咗單幢舊樓，兼唔近港鐵站。呢類樓，樓價抗跌力一定唔及大型屋苑，好彩物業喺港島區，嚟緊港島區新供應唔多，加番啲分數。除咗揀啱區域但揀錯樓宇類型，朋友入市嘅 timing似乎亦唔係拿揑得咁準確，起碼當時仲未有賣地成績差呢單新聞。

買樓本身就係投資

講開呢個朋友嘅買樓個案，公司慳妹就話：「唔緊要啦，佢買嚟自住，又唔係炒。」錯晒！買入物業本身就係一項投資行為，唔一定短炒、放租先至算投資。投資當然希望有回報，起碼都應該可以保值。敏妮越嚟越同意股王 A所講，買嘅樓唔一定用嚟自住嘅道理。好多人想擁有一層物業，能夠住喺自己嘅 dream house更加係無數人嘅夢想，但兩者可以係兩層不同嘅物業。簡單例子，你鍾意 Johnny Depp，但唔使一定要嫁畀佢 o架嘛！

擁有一層樓，最緊要計數睇回報，以朋友為例，佢想自置物業大啲，同位處港島區， budget唔夠可以揀細啲嘅單位。至於想住得大啲鬆動啲，咁佢租個大嘅單位住，將自置物業出租，租金可以補貼租屋住嘅開支。到日後個人財務狀況更寬鬆時，可以換樓，甚至繼續現有模式，租過層更豪更正嘅樓住。

近期中港兩地政府一齊「調控」樓市，睇嚟之前想買樓又追唔切樓價嘅朋友，呢次有機會嘞！

不過，唔係話有機會就買到，都要有錢先得，其實唔少出嚟做咗好多年嘢嘅打工仔，想買樓都唔係易事。正如股王 A成日講，香港已經過咗高速起飛嘅年代，家陣啲打工仔，每年人工加幅平均有雙位數字嘅相信極之少數，相反，樓價嘅升幅就唔難達到雙位數字，就算勉強湊足首期，日後供款負擔都唔小。

投資磚頭較基金實際

可能有好多人唔同意，但敏妮仍然堅持，幫市民置業唔係政府嘅責任，但偏偏以往政府就有居屋、首次置業貸款等，幫人買樓嘅政策，令到好多未夠能力嘅人上車，但最驚係好似美國咁，嗰啲真係冇能力嘅人，買到樓但好輕易就出現斷供情況，搞出個金融海嘯惡果。

前排有篇報道，比較香港同新加坡兩地政府推行嘅保障制度，敏妮嘅同事好雀躍，話如果香港政府推行強積金時，效法新加坡政府，就真係「德政」。新加坡人雖然要用兩成收入供公積金，但唔似香港，只可以供基金，佢哋可以用嚟供樓。當然開放畀強積金供款用嚟供樓，會有唔少「副作用」，因為可能因此多咗人買樓，令市場需求增加，政府會俾人話偏幫地產商。

不過用強積金供樓，亦算係幫打工仔儲錢。何況買樓根本就係投資，好多人都覺得投資磚頭比投資股票基金更穩陣，咁俾人投資基金，點解唔可以投資物業呢？

最近公司同事茶餘飯後最熱門嘅話題，就係鄭局長踩場去睇示範單位。敏妮雖然係業主，但當年買嘅係二手樓，所以睇嘅唔係示範單位而係現樓，兼且仲可以驗屍咁驗先扑槌買定唔買。

敏妮鍾意 shopping，講真買衫買鞋買乜都好，都可以任試任揀，如果零售商唔俾你試，大可以唔幫襯去過另一間。不過，偏偏對好多人包括敏妮嚟講，窮畢生積蓄先至買到嘅嗰層樓，莫講話唔可以試過住過先買，連件貨都可能係俾晒錢交樓時先見真貌，頂多只係憑個唔係好有公信力嘅示範單位，就要決定買定唔買。

套用喺 shopping嘅例子，就係只可以憑個模特兒公仔，猜度自己着上身靚唔靚、襯唔襯。須知道，敏妮並唔係國際名模，邊可能有同模特兒公仔一樣嘅完美身材，着得上公仔身唔代表敏妮「塞」得入件衫裏面。

買新樓有 premium

想試過先買樓唔係冇辦法，可以先租後買，只不過，冇一模一樣嘅單位，就算同座同層都未必同面積，但勉強都可以感受吓類似單位嘅情況。

話說回頭，其實敏妮唔係好贊成一定要買新樓，除非遇着樓市大旺，否則一手買番嚟嘅單位，可以轉手大賺情況係咪咁多，大家心中有數，可能仍然有點水位，但唔好忽略，喺股票市場，新股 IPO通常有 discount，喺樓市，買新樓就通常都有 premium，發展商通常攞晒着數。

講開着數，由於財經版稿擠，所以敏妮近排經常唔使寫稿，有讀者朋友喺敏妮 Blog度問，究竟敏妮仲有冇喺《蘋果日報》寫專欄。事先聲明，敏妮冇「妹」，所以見到讀者留言，相當感動。為表謝意，敏妮都有啲小着數送畀讀者，但講得係小着數就無謂喺度公開，大家有興趣請上敏妮 Blog度睇。