敏妮Talk

大題係「開保管箱」，當然唔係教大家點去銀行開保管箱！前日，有個同事就問敏妮，佢有一位朋友嘅媽媽啱啱去世，而呢位朋友同佢媽媽喺銀行開咗個聯名保管箱，由於朋友嘅媽媽去得突然，唔知有冇遺囑留喺保管箱，所以想開保管箱睇睇。同事就問，如果要睇死者嘅保管箱有冇特別手續？

辦正手續嘅話，佢朋友可以去民政事務總署申請一張「需要檢視銀行保管箱證明書」，攞到證明書後，拎去向民政事務總署預約，搞掂手續，該署會有兩個獲授權嘅公職人員陪同一齊去開保管箱。

如果保管箱裏面有遺囑的話，要先拎正本去影印，然後將影印本留喺保管箱，先至好攞走份正本。

聯名持有有保障

不過，由於個保管箱係聯名開，同事朋友都有保管箱鎖匙，如果唔跟正手續，其實佢朋友大可以自己去開保管箱，因為一般嚟講，銀行冇咁快知道保管箱持有人已經離世，而一般承辦遺產嘅程序都唔係一時三刻搞掂。敏妮亦有朋友，家中長輩過身前，特登將自己嘅保管箱改為同長子聯名持有，當長輩過身後，長子叫埋細佬妹去銀行，長子開咗老人家嘅保管箱，將裏面嘅嘢攞晒出嚟，按照老人家遺願分配保管箱嘅嘢，免除等候遺產承辦嘅時間。

當然如果兄弟姊妹同心，唔會有爭拗甚至爭產情況，一切就方便好辦。不過，最怕係一家人因錢反目，日後可能面對遺產爭拗風險。所以有獨立第三者作證，如果日後有人出嚟爭產，都唔怕死無對證。

上次講開，敏妮認識兩姊妹夾份買樓成功上車嘅故事。家陣兩姊妹差唔多供滿層樓，但就面對另一個問題。以前為咗「上車」，所以買嘅單位面積大極有限，家陣層樓差唔多供滿，當然想有更大空間，所以近期兩人不約而同有換樓嘅念頭。

其實最簡單嘅方法係，賣咗現時住緊嗰層樓，再買過另一層，又或者分錢各自買樓。不過姊妹兩人都唔想賣咗住緊嗰層樓，驚賣咗之後，樓價進一步上升，佢哋未趕及換過層大啲嘅單位不特止，連原本同樣質素嘅單位都可能買唔番。
佢哋諗過不如姐姐買埋妹妹嗰份業權，等妹妹再買過另一層物業。不過兩姊妹就樓價問題有唔同意見，始終賣層樓畀外人，就梗係想賣價越高越好，但兩姊妹一個係買家，一個係賣家，即使用銀行估值做參考，都有幾個唔同嘅價。

「內部轉讓」定價易有爭拗

最後兩姊妹諗咗一個折衷方法，就係夾錢買過另一層樓，即係兩姊妹共同擁有兩個物業。聽佢兩姊妹講，既然兩人都鍾意舊樓唔想賣，只係嫌舊同兩個人住太逼狹，咁多買一層，就可以增加居住空間，加上新樓裝修好入伙時，兩姊妹一齊搬去住，騰空舊樓裝修。等舊物業裝修好，其中一個就可以搬返舊屋度住。

聽落好理想，但敏妮相信仲有問題。因冇兩個單位係相同嘅，即使同一幢樓、同一座向，但層數唔同已經影響樓價，咁邊個住貴啲嗰層？如果係唔同嘅物業，管理、設施、樓齡都唔同，咁兩姊妹到時又會唔會有爭拗呢？為免姊妹反目，敏妮都係提議佢哋兩姊妹諗清楚好啲。

最近有關「 80後」的新聞好似特別多，前幾日，有間地產代理做咗個調查，話 80後嘅一代置業困難，所以買樓時多數會揀細價樓。半數人會買新界屋苑，但由於有家人資助，所以唔使同銀行借得太盡，按揭少過七成。

除非屋企大把，否則敏妮相信唔單止係 80後，無論係 60後、 70後嘅朋友，初出嚟做嘢冇耐，積蓄唔多想買樓，都同家陣嘅 80後面對同樣問題。就好似邱古奇前輩講，佢當年買樓都係買埋啲「灣頭灣尾」，即係好似灣仔等舊區邊陲位置，唔係中心靚位。第一次買嗰層樓得三百幾呎，全開放式設計都唔止，一入門就可跳上睡床。上咗車後就有機會樓換樓，家陣邱前輩已經住喺海景靚樓。

最緊要負擔得起

家嘅 80後，同當年 60後、 70後唔係冇分別， 60後、 70後出嚟社會捱世界時，香港正值經濟起飛，同發展得最當旺嘅時間，聽啲前輩講，當年嘅加薪幅度係幾成幾成咁加上去，唔似得家陣，加幾個巴仙都要拗一輪，兼且當年，東家唔打可以打西家，大把機會。置業買樓最緊要係計自己嘅負擔水平，如果見到自己嘅薪酬不斷有得升，當然唔怕孭起層樓。

雖然話同一嚿錢，投資喺股票同喺物業，以股票較有機會獲得好嘅回報，買咗層樓，除咗供樓，仲有其他一大串支出，包括管理費、差餉地租等。不過敏妮都贊成年輕人買樓，而且越年輕越應該有呢個計劃，因為年輕人有大把時間，即使遇上風險，亦有較長時間復原。

敏妮認識一個朋友，佢同妹妹初出嚟社會做嘢，已計劃夾份買樓，當時港府仲有首次置業計劃，借錢畀啲拎唔起首期嘅人買樓，兩姊妹夾份再加首置貸款，終於「上車」。轉眼間，兩姊妹都差唔多供滿層樓。但佢哋亦面對另一問題，有機會再分享。

退休生活唔代表要坐食山崩，退休人士仍然可以繼續為資產增值，就好似股神畢菲特咁，雖然年紀唔輕，但投資有道。股王 A成日話，股票投資係一項退休後仍然可以做嘅工作，而且股票獲利唔使交稅，又可以令腦筋靈活。

雖然話學懂股票投資，對退休人士係好事，但敏妮就遇到一個反面教材。話說朋友 F嘅爸爸已經退休，衣食住行日常生活使費都有孝順嘅朋友 F負責，世伯自己又有一筆積蓄，一啲都唔使為生活擔心，只係生活苦悶冇乜細藝。由於世伯數口好，所以朋友 F帶佢去相熟嘅經紀處，開咗個股票戶口，鼓勵佢學股票投資。相熟經紀可以幫手睇住世伯嘅投資，朋友 F就教世伯初學炒股，只專注認識一隻股票，學睇年報、通告、相關新聞，同隻股票嘅走勢。

初初學炒股，交學費難免，後嚟漸漸對隻股票有深啲嘅認識，世伯開始有收穫。去飲早茶時，同「茶友」傾吓股票心得，過吓日辰，成個人開朗晒。不過，有日經紀同朋友 F講，佢爸爸嘅注碼越嚟越大，等閒都投資幾十萬蚊。

用注碼控制風險

對一個已退休人士嚟講，投資一隻股票都幾十萬蚊，咪話唔高風險。朋友 F問敏妮係咪唔應該叫爸爸學炒股？股票投資本身並沒有問題，問題係世伯貪勝不知輸，冇學識控制注碼。周末敏妮特別跟朋友 F同世伯一齊飲早茶，敏妮同世伯講，「 F咁孝順，個個月都畀家用，世伯唔使為生活頻撲，炒股小注怡情就好，唔使咁博噃！話晒都係過吓日辰，考吓眼光啫！」世伯好明白事理，點頭接受咗敏妮意見，仲叫朋友 F同經紀講，如果日後買大咗，叫經紀唔怕提醒佢。

其實莫講話退休人士，即使係一般散戶，都應該以注碼控制風險，無謂有乜事時，自己轉唔到身嘛！

股王 A成日都提醒敏妮，喺新聞裏面搵炒股靈感。前日， Google由於不滿北京黑客竊取維權同異見人士嘅資料，所以高調話唔再過濾搜尋器，仲話可能會撤出中國。

對於熱血嘅愛國人士，呢段係好新聞，但對於投資者，呢條同樣係好新聞，股王 A就問：「如果 Google撤出中國的話，有邊隻股受惠？」

掌握不同股份關係

答案：百度。外國貨冇得用，大家自然就要用番本地貨，供求關係，睇吓喺納斯達克市場上嘅百度（ BIDU）股價升幅即時知冇答錯。

呢啲「條件反射」式嘅炒股方法，最重要係掌握不同股份嘅關係，舉一反三，一個消息出，即時要知邊啲股份會受影響，考反應考記性仲要心水清。

另一單新聞係俄鋁（ 486）上市，由於俄鋁嘅負債驚人，所以監管機構淨係畀大戶參與，一手買賣價唔可以低過 20萬蚊，認購金額唔可以少過 100萬蚊，總之就落閘唔畀散戶玩。雖然有股票行提供孖展，但只係借七成。

計吓數，認購俄鋁同買層細價樓短炒冇乜分別，樓價百餘萬，首期三成，做七成樓按，但分別嘅係買層物業，你仲可以睇過個單位先扑槌，就算睇錯要坐艇，層樓仲博可以有租金收入幫補吓。至於認購俄鋁一旦坐艇，之前已經有分析員估，俄鋁負債咁高，睇怕呢幾年都唔使旨意收到股息。

新股排隊上市，就算唔抽呢隻可能會賺少咗，不過，至少瞓得安樂，所以都係留番啲大戶玩啦！

上次提及敏妮嘅公關朋友，婚後想買樓，不過，樓價升得太快，佢負擔唔起買心儀嘅樓盤，所以同老公計劃，買另一個負擔得起嘅物業，用租金供樓，喺收租期間努力儲錢，等樓價再升時沽出收租物業，加上期間嘅儲蓄，希望最終買到心儀嘅樓。
呢個方法是否化算，視乎家陣用嚟買收租物業嘅資金，有冇其他回報更高嘅投資渠道，因為業主買樓後，仲有唔少支出，好似差餉、地租、管理費等。

不過，公關朋友志在「上車」，對敏妮嘅提醒都唔係好理會。不過公關朋友聽人講，好難搵到好租客，驚遇上租霸，問敏妮有冇辦法避免？

管業收租服務夠稱心

敏妮 auntie喺尖沙嘴有幾個物業收租，由於用慣某個地產代理，所以搵租客同收租事宜，都係搵嗰位信得過嘅地產代理搞掂。由於 auntie自己都係住尖沙嘴，對放租單位情況好清楚，所以一直冇遇到太大租務問題。其實好多「陀地」地產代理，都有提供管業收租服務，佢哋嘅優勢係熟悉嗰一區嘅情況，交託畀佢哋放租，業主會較安心。

其實有啲大型地產代理，甚至銀行都有提供管業收租服務，某銀行嘅管業收租服務費，以月租嘅某個百分比計算，好似萬五蚊或以下收 5.5%，月租 5.5萬蚊以上就收 3%。

銀行有專業團隊負責招租、收租，甚至幫業主處理雜費、維修等瑣事，同「陀地」比較，銀行形象比較專業，而且各區都有分行，涉獵的範圍亦較廣。

前兩日，敏妮喺專欄叫好姊妹投資股票，不妨參考蘋果財經推出嘅「港股王」網上節目，點知 Mr.B話敏妮 hard sell。敏妮冇佣金收，硬銷都冇着數，問敏妮攞股票貼士，不如睇更堅料嘅名家。

講開買股票，敏妮認識一位太太，佢深明投資嘅重要，但對股票冇乜認識，由於年紀唔細，唔想太冒險，又唔想俾個女一個成日掛住炒股嘅壞榜樣，所以買股票以長線投資為主。不過，近日佢訂購咗「港股王」，跟其中一位名家嘅貼士買咗隻股票，諗住作中長線投資，點知隻股票買完第二日已經升咗超過一成，佢左諗右諗，究竟繼續揸定睇長線呢？雖然同名家嘅目標價仲有一段距離，但未試過呢頭買，嗰頭贏錢嘅佢，最後都係沽貨套現。點知隻股噚日繼續升，唔知係咪應該「翻兜」。

炒股並非靠運氣

散戶會喺兩個情況下考慮是否「翻兜」，第一個係輸錢沽貨，點知沽完隻股即升；第二個係好似上述嗰位太太咁，贏少少就沽貨，點知隻股越升越有。的確「翻兜」需要極大勇氣，尤其係之前輸咗離場，要佢再押注同一隻股，若再輸，第一個諗法係「唔通運氣差成咁！」

記得股王 A教敏妮炒股，第一樣講嘅係，「炒股唔係講運氣，輸咗唔係你運氣差，而係你技術未到家。炒股唔同賭波賭馬，一場波只係得 3個結果，一係你捧嗰隊贏，一係輸，一係和波。賭馬亦一樣，只有一隻馬跑第一。不過， 10隻股票，可以 10隻都令你贏錢，亦可以隻隻贏錢，偏偏你買嗰隻輸，更可以係隻股票係升，但你都輸錢，因為你買入同沽出嘅時間差，呢啲就係技術。」

敏妮講過，每次投資股票，都係一個獨立決定，面對同一隻股票，每次投資都係新決定，所以不存在是否「翻兜」問題。

新年長假期，敏妮同一班手帕交敍舊，有位好姊妹話：「敏妮，我好想投資股票，唔係話想賺大錢，只係想搵啲錢買到層樓。家陣啲樓價，如果只係靠儲蓄，恐怕有排都唔使旨意『上車』。」呢位好姊妹近年已經聽敏妮意見月供股票，但由於短期想有較大回報置業，所以佢寧願承擔較高風險，作中短線嘅股票投資。

希望藉炒股票贏錢買樓，有人附和、有人話佢不切實際兼有點妄想。其實理財最緊要有清晰目標，呢位姊妹已經有啦！跟住就係用乜嘢方法同點實行。佢揀咗投資股票呢個方法，問題反而係點樣實行。

透過基金經理投資股票係方法，但基金收費高，好容易蠶食回報。所以最好自己學懂如何投資。對於新手嚟講，學炒股難免要交啲「學費」。上市股票咁多，要揀值得投資嘅股票，敏妮爸爸嘅方法係集中炒賣一兩隻藍籌股，掌握股票升跌嘅節奏炒波幅。

「港股王」月費$138

坊間好多股票貼士，都可以提供一啲投資方向，但跟唔跟炒？係咪個個畀嘅貼士都跟得過？真係見仁見智！長期唔中就唔會有人搵佢貼股，偶然中吓，分分鐘贏咗唔夠補番輸嗰啲。

如果話市儈嘅敏妮冇聽貼士炒股，講你都唔信，但敏妮會揀貼士聽，有啲股評人，唔輕易畀貼士，因為畀錯咗會影響佢哋嘅名聲，畀得嘅貼士，可能有「差池」，但值博率高。

好姊妹話：「敏妮，你就話成日聽到貼士啫，散戶邊收到咁多貼士？」最近蘋果財經推出「港股王」服務，賣點係有 5個名家貼股，其中有幾個，敏妮都係跟佢貼士搵炒股方向。不過，同坊間股票貼士唔同，「港股王」要畀錢先收到貼士。一個月 138蚊，值唔值又係見仁見智，但呢個世界冇免費午餐，收得錢畀貼士，相信點都有啲料到。